Frågor och svar om bostadsarrenden och tomträtter

Vad är skillnaden mellan bostadsarrende och tomträtt? 

Bostadsarrende innebär att en privatperson arrenderar mark för att ha ett bostadshus på den. Arrendatorn äger huset, medan marken ägs av någon annan, exempelvis staten.

Tomträtt innebär att exempelvis en bostadsrättsförening har en långsiktig rätt att använda mark som ägs av staten eller en kommun. Avgiften för ett bostadsarrende kallas arrendeavgift, medan avgiften för en tomträtt kallas tomträttsavgäld. Upplåtelseformerna regleras i jordabalken, men omfattas av olika bestämmelser. 

Varför tar SFV ut arrendeavgifter och tomträttsavgälder? 

SFV har i uppdrag att förvalta statens mark affärsmässigt och långsiktigt. Det innebär att vi ska ta ut skäliga avgifter och göra likvärdiga bedömningar vid upplåtelser. 

Statens mark är en gemensam tillgång. Vi kan därför inte gynna enskilda fastighetsägare genom att ta ut oskäligt låga avgifter i förhållande till markens värde. Samtidigt ska avgifterna bestämmas enligt de regler och den rättspraxis som gäller för respektive upplåtelseform. 

Varför kan avgifterna höjas så kraftigt? 

Markvärden förändras över tid. När en avgift inte har omförhandlats på många år kan skillnaden mellan den gamla och den nya avgiften bli stor. 

I Ulriksdal och Haga har arrendeavgifterna exempelvis inte omförhandlats på 15 år. Under den tiden har markvärdena utvecklats, vilket innebär att de nuvarande avgifterna ligger på en förhållandevis låg nivå. 

Vi har förståelse för att stora höjningar väcker oro och kan få betydande ekonomiska konsekvenser. Vårt uppdrag är dock inte att driva upp avgifterna, utan att säkerställa att de är skäliga och välgrundade. 

Hur bestämmer SFV arrendeavgiften för privatpersoner? 

Arrendeavgiften bedöms utifrån markens värde och jämförelser med andra relevanta bostadsarrenden. 

I Ulriksdal och Haga har vi gjort jämförelser med bostadsarrenden på Norra och Södra Djurgården. Dessa ger stöd för vår bedömning att de föreslagna avgifterna är marknadsmässiga och skäliga. 

Om SFV och arrendatorn inte kommer överens kan frågan prövas av arrendenämnden, som gör en självständig bedömning. 

Varför erbjuder SFV kortare arrendeavtal? 

Fem år är den normala avtalstiden för bostadsarrenden. Kortare avtalsperioder gör det möjligt att justera avgifterna oftare, vilket normalt innebär mindre och mer förutsägbara höjningar. 

I Ulriksdal och Haga har vi erbjudit tioåriga avtal med en tvåårig intrappning. Arrendatorerna betalar 75 procent av den nya avgiften det första året och 85 procent det andra året. Full avgift betalas från och med det tredje året. 

Därefter är avsikten att tillämpa femåriga avtalsperioder för att undvika lika stora höjningar i framtiden. 

Tar SFV hänsyn till arrendatorernas ekonomiska förutsättningar vid avgiftshöjningar? 

Vi förstår att höjda avgifter kan skapa stor oro, särskilt för dem som har bott länge i sina hus. Samtidigt är det viktigt att skilja mellan markens och byggnadens värde. 

Arrendeavgiften bestäms utifrån markens värde, inte husets eller den enskilda arrendatorns ekonomi. Vi är medvetna om att avgiften också kan påverka husets försäljningsvärde. En låg avgift kan bidra till ett högre försäljningsvärde, medan en högre avgift kan få motsatt effekt. 

SFV behöver göra likvärdiga bedömningar och kan därför inte anpassa avgifterna efter enskilda arrendatorers ekonomiska förutsättningar. 

Vad innebär besittningsskyddet för bostadsarrendatorer? 

Den som har ett bostadsarrende har som huvudregel rätt till förlängning av avtalet, med vissa undantag enligt lag. 

Besittningsskyddet innebär däremot inte att arrendeavgiften måste vara oförändrad. När ett avtal ska förnyas kan avgiften omprövas. Om parterna inte kommer överens kan arrendenämnden pröva villkoren. 

Hur bestäms tomträttsavgälden för bostadsrättsföreningar? 

Tomträttsavgälden bestäms med utgångspunkt i markens värde och en skälig avgäldsränta. För bostadsändamål gäller avgälden vanligtvis under tio år. 

När en ny avgäldsperiod börjar kan avgälden omprövas. Om markvärdet har ökat kan det innebära en högre avgäld. Avgiften ska dock vara skälig och bedömas enligt gällande lagstiftning och rättspraxis. 

Om parterna inte kommer överens kan frågan prövas av mark- och miljödomstolen. 

Vad innebar Högsta domstolens beslut om Bostadsrättsföreningen Smyrna? 

Bostadsrättsföreningen Smyrna på Gärdet i Stockholm har tomträtt på mark som förvaltas av SFV. När avgälden skulle omprövas kunde parterna inte komma överens. 

SFV begärde att den årliga avgälden skulle höjas från 1,9 till cirka 5,5 miljoner kronor. Högsta domstolen beslutade i april 2025 att avgälden skulle bestämmas till cirka 2,9 miljoner kronor per år. 

Domstolen slog fast att avgälden ska bestämmas genom en samlad skälighetsbedömning där både markägarens och tomträttshavarens intressen vägs in. Hänsyn kan också tas till att de boende inte ska drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar. 

Domen ger vägledning för framtida bedömningar, men varje omprövning måste utgå från förhållandena i det enskilda fallet. 

Läs mer hos Högsta domstolen: Högsta domstolen avgör tomträttsavgäld. 

Hur tar SFV hänsyn till de boende? 

Vi har förståelse för att höjda avgifter kan få stora ekonomiska konsekvenser för både privatpersoner och bostadsrättsföreningar. Vi värdesätter också de boendes engagemang för de unika kulturmiljöer som vi förvaltar. 

Samtidigt måste vi följa de regler som gäller för statlig markförvaltning. Vår ambition är att ha en god dialog med de boende och skapa tydliga och långsiktiga förutsättningar. 

Sammanfattning