Hur sätter Statens fastighetsverk hyror för statliga lokaler?
Just nu pågår en debatt om hyresnivåerna för Världskulturmuseernas lokaler. Bakgrunden är att Statens museer för världskultur i sitt budgetunderlag har meddelat att de överväger att säga upp hyresavtalen på grund av ökade kostnader.
På den här sidan förklarar vi hur Statens fastighetsverk (SFV) sätter hyror för statliga lokaler, till exempel museer, och hur hyresförhandlingar går till. Vi beskriver också bakgrunden till den pågående hyresförhandlingen mellan Statens fastighetsverk och Statens museer för världskultur om Etnografiska museet i Stockholm.
Vi samlar också svar på vanliga frågor om hur hyror sätts och vilka principer som gäller för statliga lokaler.
Kort sammanfattning
- Statens fastighetsverk ska enligt sitt regeringsuppdrag hyra ut lokaler på marknadsmässiga villkor.
- Hyresnivåer bedöms utifrån faktorer som läge, lokalernas skick och hur de används, och jämförs med marknaden.
- Kulturstöd beslutas av riksdag och regering – Statens fastighetsverk får inte subventionera hyror.
Bakgrund
Statens fastighetsverk sätter hyror utifrån sitt regeringsuppdrag, som anger att upplåtelser generellt ska ske på marknadsmässiga villkor. När hyror bedöms jämförs de med hyressättningen på marknaden och faktorer som läge, lokalernas skick och hur de används vägs in. I fallet med Etnografiska museet används statistik för tecknade hyresavtal samt jämförelse med andra museer i området.
Bakgrunden till att den föreslagna höjningen blir procentuellt stor är att hyran under en längre tid har legat under marknadsnivå. Vid tidigare omförhandlingar har Statens fastighetsverk valt att avstå från att justera hyran.
Avtalet för Etnografiska museet har sagts upp för omförhandling av hyresnivån, vilket är ett normalt förfarande när ett hyresavtal löper ut. Statens fastighetsverk har i förhandlingen erbjudit en hyresupptrappning över tre år (2027–2030). Syftet är att ge hyresgästen mer tid att anpassa budget och verksamhet till den nya kostnadsnivån.
Under cirka tio års tid har det också förts diskussioner med Statens museer för världskultur om en möjlig samlokalisering av Medelhavsmuseet och Östasiatiska museet till Etnografiska museet. Statens fastighetsverk har varit Museerna för världskultur behjälpliga i det arbetet och vi ser positivt på när hyresgäster vill utveckla sina lokaler för att göra dem mer ändamålsenliga för verksamheten.
Statens fastighetsverk är medvetet om att hyresfrågan väcker oro och det är tråkigt när verksamheter påverkas. Samtidigt är myndighetens uppdrag att förvalta statens fastigheter och hyra ut lokaler på affärsmässiga villkor. Att subventionera hyror eller ge kulturstöd ingår inte i uppdraget och är inte förenligt med likabehandlingsprincipen.
Om staten bedömer att en kulturverksamhet behöver mer resurser beslutas det genom statens budget och riksdagens anslag.
Riksrevisionen avslutade en granskning av Statens fastighetsverk 2025. I granskningen konstaterades bland annat att hyresnivåerna överlag varken var oskäligt höga eller oskäligt låga. I många fall låg hyrorna på en lägre nivå av vad som kan betraktas som marknadsmässig hyra.
Frågor och svar
Varför höjer Statens fastighetsverk hyror för museilokaler?
Med en marknadsmässig hyressättning följer Statens fastighetsverk marknadsutvecklingen det har varit en stark uppgång av hyresnivåer under många år.
Statens fastighetsverk sätter hyror utifrån sitt regeringsuppdrag. Upplåtelser ska generellt ske på marknadsmässiga villkor. När hyror bedöms jämförs de med marknaden och faktorer som läge, standard och lokalernas användning.
För att ta fram marknadsmässiga hyresnivåer använder vi statistik från tecknade hyresavtal och omförhandlingar och i vissa fall tas även extern expertis in för att bedöma marknadshyran om det finns osäkerheter.
Varför föreslås en 57-procentig hyreshöjning för Etnografiska museet?
Vid tidigare omförhandlingar har Statens fastighetsverk avstått från att justera hyran eftersom det funnits brister i lokalerna. Hyresnivån har därför under lång tid legat under marknadsnivå.
När hyran nu justeras till ett bedömt marknadsläge blir förändringen procentuellt stor.
Vilka brister har funnits i lokalerna?
Brister inom fastighetsägarens ansvar har inte en direkt påverkan på hyresnivån men arbetet har påverkat hyresgästen under genomförandet, bland annat har ventilation och sprinkleranläggning byggts och åtgärderna är nu genomförda.
Vad innebär det att kontraktet har sagts upp?
Avtalet har sagts upp för omförhandling av hyresnivån. När ett hyresavtal löper ut har båda parter möjlighet att omförhandla villkoren inför en ny avtalsperiod eller säga upp för avflytt.
Pågår det en hyresförhandling just nu?
Ja. Statens fastighetsverk befinner sig i en pågående hyresförhandling om Etnografiska museet.
Som en del av förslaget har Statens fastighetsverk erbjudit en hyresupptrappning över tre år (2027–2030) för att ge hyresgästen mer tid att anpassa budget och verksamhet.
Vad kan göras för att minska kostnaderna?
Statens fastighetsverk för dialog med hyresgästen om möjliga lösningar, till exempel anpassning av lokalytor eller samlokalisering.
Under cirka tio års tid har det också förts diskussioner om en möjlig samlokalisering av Medelhavsmuseet och Östasiatiska museet till Etnografiska museet för att skapa mer ändamålsenliga lokaler.
Varför kan inte Statens fastighetsverk sätta en lägre hyra för att ”rädda” museiverksamhet?
Statens fastighetsverk kan inte använda hyressättningen för att ge dolda kulturstöd. Att subventionera hyror eller ge kulturstöd ingår inte i myndighetens uppdrag och är inte förenligt med likabehandlingsprincipen.
Eventuellt ekonomiskt stöd till kulturverksamheter beslutas genom statens budget och riksdagens anslag.
När omförhandlades hyrorna senast?
Hyresnivån för Etnografiska museet omförhandlades senast 2018. Därefter har Statens fastighetsverk avstått från att omförhandla nivån 2021 och 2024.
För Östasiatiska museet har nuvarande avtal gällt sedan 2019 och hyresnivån har inte omförhandlats 2022 eller 2025.
För Medelhavsmuseet tecknades nuvarande avtal den 1 mars 2019.
Varför kan inte Statens fastighetsverk använda sitt resultat för att hålla nere hyror?
Statens fastighetsverk kan inte använda hyressättningen som ett sätt att lämna stöd. Resultat kan variera mellan år och påverkas av flera faktorer, till exempel ränteutveckling, inflation, fastighetsförsäljningar och större engångsposter. Eventuellt kulturstöd beslutas genom statens budget och riksdagens anslag.
Hur bestäms Statens fastighetsverks uppdrag?
Statens fastighetsverks uppdrag beslutas av regeringen genom bland annat regleringsbrev.
Frågor om hur uppdraget är utformat hänvisas därför till regeringen och Finansdepartementet.
Vad gör SFV med alla pengar?
Statens fastighetsverk (SFV) använder sina pengar för att vårda, bevara och utveckla byggnader och miljöer som är en viktig del av vårt gemensamma kulturarv. Det handlar bland annat om slott, fästningar, historiska byggnader och unika naturmiljöer som vi tillsammans äger.
Det är också viktigt att veta att SFV:s överskott och myndighetskapital inte bara ligger oanvänt på ett konto. En stor del av kapitalet är bundet i själva fastigheterna och har gjort att SFV inte behövt låna till alla investeringar. När SFV tar lån sker det genom Riksgälden och bara utifrån det faktiska behovet av likviditet.
Regeringen bestämmer varje år hur mycket av SFV:s överskott som ska föras tillbaka till statskassan.
Varför används inte överskotten till de så kallade bidragsfastigheterna?
SFVs verksamhet ska redovisas på olika verksamhetsgrenar, bland annat marknadshyresfastigheter och bidragsfastigheter.
Marknadshyresfastigheter – fastigheter som kan bära sina egna kostnader, till exempel genom hyresintäkter.
Bidragsfastigheter – fastigheter som på lång sikt inte kan finansiera sig själva och därför får särskilt anslag från staten.
Till bidragsfastigheterna hör bland annat byggnader och miljöer som har höga kulturhistoriska värden eller används inom den kungliga dispositionsrätten. Det kan handla om fästningar, ruiner, kloster, försvarsanläggningar och historiska bruksmiljöer – sådant som är viktigt att bevara men som inte kan finansieras fullt ut med hyror.
SFV arbetar aktivt för att utveckla dessa miljöer så att de, när det är möjligt, ska kunna bära sina kostnader bättre. Om en bidragsfastighet börjar gå runt ekonomiskt kan den omklassificeras och flyttas över till gruppen marknadshyresfastigheter.
Instruktion för Statens fastighetsverk
Regleringsbrev för budgetåret 2025 avseende Statens fastighetsverk
